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不動産／需要と供給に騙されないように・・・　

2022年10月09日
テーマ：テーマ無し

不動産／需要と供給に騙されないように・・・ あるデータによると、２０２３年に東京２３区で供給される 大規模オフィスビルの面積は２０２２年の２．７倍になる・・・ とか。  単純に数字だけ見ると「すごいな！」となりますが、こうした 情報に触れるとき、表面上の数字や情報だけに惑わされる ことはキケンです。  情報を出す側としては「ウソは言わないけど見聞きした 人がある方向に誘導されて勝手に誤解してくれることを 期待している」ことが多いものです。  テレビを始めとしたマスコミの情報操作／印象操作には 常に警戒をしておくほうが無難です。  →　都心２３区のオフィス需要が徐々に戻りつつあり、立地や機能面に優れた最新の大型のビルには入居希望 の企業が集まってきている・・・というのは確かかもしれま せんが、ここで大事なのはその需要が「新規の需要なのか それとも他からの乗り換えによる既存の需要に過ぎないの か？！」ということです。  両方ひっくるめて「需要」という言葉で表しているところに ひっかけ（騙し）があります。  表面上の数字・情報だけで「オフィス需要が回復しつつある」 と鵜呑みにするようだと一般サラリーマン止まりです。  ビジネスマンはその言葉の裏側に隠された真実を読み取ろう とします。  もしかしたら、あくまでも「立地や機能面に優れた最新の 大型ビルだけ」に企業が集まっているだけで、それらは 今まで入居していた旧タイプのビルを転居してくるだけ かもしれない・・・と別角度から読み取ろうとします。 もしそうだとしたら、最新型の大型ビルに入居企業が集まる としても、それは最新型ではない従前のビルの入居企業を 奪っているだけにすぎない・・・ということになります。  玉突き的に入居企業を奪っているだけとしたら、それは 別に「需要が増えた」とは言えず、ただ「需要が変わった／ 需要が移った」だけの話です。  全体・総合面での大局的見方が大切です。  退去になった従前のビルは空室が増え、場合によっては 家賃相場が下がり、利回りが低下してその後不動産価格 が暴落する恐れもあります。  そうなったら、それまでの古いビルを持っているオーナー は悲惨な事態に陥ります。  日本では１９９０年代半ばに似たような状況になったことが あります。  当時は結局１９８９年１２月に日経平均が最高値となり、 １９９０年がバブルのピークだったと後から解釈されるに 至った・・・という経緯があります。 株式のみならず、不動産価格・価値の大崩壊という地獄を見ました。同じような道を辿っている恐れが決してないとは言い 切れません。  バブルは「その時を生きている人」にはなかなか気づけ ないもので、後から当時を振り返って解釈されるものです。  ２００８年のアメリカのリーマンショックも同様で、当時は みんな当たり前と思っていたのが気がついたら当たり前 ではなく、ちょっとしたタイミングでいろんなことが逆回転 して経済が崩れていきました。  かつてのあの事態に向かっている恐れがある・・・と 理解・警戒し、むやみやたらに高い投機的買い物には 手を出さないほうが無難です。  常に心のどこかで用心しておくほうがベターだと思います。   私の著書　２冊＋電子書籍１１冊 お金の教養シリーズ　　５冊 組織マネジメントシリーズ　　　　　　　４冊 ビジネ人生論シリーズ　　　２冊 （アマゾンの電子書籍読み放題に該当しています）http://www.amazon.co.jp/-/e/B00VUO7NIC  

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