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不動産投資のフルローン／オーバーローン　

2017年12月03日
テーマ：テーマ無し

不動産投資のフルローン／オーバーローン  不動産投資でよく出てくる言葉の一つに 「フルローン」とか「オーバーローン」という 言葉があります。  フルローンというのは、購入する不動産物件 価格の満額分を融資でまかなうことを指します。  オーバーローンというのは、フルローン＋ 諸費用分までのすべてを融資でまかなう ことを意味します。  不動産物件を購入すると、物件購入価格の他に、 仲介手数料や、購入後の登記費用や、その後の 不動産取得税などが必要です。  それらすべての諸費用を銀行融資でまかなう とはすなわちどういうことか？・・・と言うと、 「自分の手持ち資金は０円で不動産投資が できる（不動産を購入できる）」ということです。  つまり、「自分のお金を１円も使わずに家賃収入 を得られる」ということです。  これって、単純にスゴイ！ことだと思います。  もう一度言います。  自分のお金を１円も使わずに毎月家賃収入が 入ってくる・・・これってスゴイ！ことだと思います。  ・・・・・・・・・・・・・・ フルローン／オーバーローンに関しては、 当然リスクもあります。  一番は「返済リスク＝返済持続性リスク」です。  簡単に言うと、ちゃんとローンの返済を毎月して いけるのか？・・・ということです。  フルローン／オーバーローンの場合は、必然的に 毎月の返済金額は高くなります。  そのため、毎月の家賃がキチンと入金され、 そこから返済をしてもなお手元にお金が残る ・・・という構図になっていることが最重要です！  そして、多少の空室が生じて家賃収入が若干 減少したとしても、それでも毎月キチンとローン の返済ができる！・・・という構図になっている ことが重要です。  この構図を購入時の最初の段階で作ることが できていなければ、その投資は大変キケンだ と言えますし、やってはいけないと思います。   もう一つ、フルローン／オーバーローンを活用 するときの要注意ポイントとして、こんなことが 挙げられます。  それは「実勢相場より安い価格で物件を買い、 常にローンの残債以上で売却できる状態に しておくこと」です。  この条件が満たされていれば、最悪の最悪の 場合でも（ローンの返済ができないほど空室に なった場合など）、その物件を売却して、 その売却価額から返済すれば事足ります。  物件を売却して残債を支払おうとしたときに、 残債額のほうが多い！・・となると、一気に 家計が破滅です。  そうならないためにも、どうしても「相場より安い 価格で物件を買うことが肝要であり、常にローン の残債以上で売却できる状態にしておくこと」 が大切になるわけです。   フルローン／オーバーローンを扱える人は 限られた人かもしれませんが、投資では リスクをできる限り排除もしくは軽減することが 重要です。  いたづらにフルローン／オーバーローンに手を 出すのではなく、キチンと戦略をもって手を出す ことが大切だと思います。   私の著書　２冊＋電子書籍１１冊（アマゾンの電子書籍読み放題に該当しています）お金の教養シリーズ　　　　　５冊組織マネジメントシリーズ　　４冊ビジネス人生論シリーズ　　　２冊http://www.amazon.co.jp/-/e/B00VUO7NIC   記事を見逃したくない人はこちらからメルマガへどうぞ！■メルマガに登録する       

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