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私が不動産投資で「サブリース契約」を避ける理由３つ　

2019年01月14日
テーマ：テーマ無し

私が不動産投資で「サブリース契約」を避ける理由３つ  サブリース契約で「家賃保証」と謳われていた としても、入居状況の悪化や近隣家賃相場の 下落などによっては将来的に「家賃の減額」 が起きてしまうリスクがあります。  「サブリースにおける家賃保証」は、あくまで 「その時の家賃の保証」であって「今の家賃 額の保証ではない」ことに十分留意すること が必要だと思います。  しかも、その家賃額は「オーナーである自分が 決めることができず、賃借人であるサブリース 会社が誰の了承を必要ともせずに決められる」 という重大なリスクが存在しています。  大事なことなのでもう一度書きます。  １．「サブリースにおける保証家賃額は、 物件オーナーの意向に関係なく、 サブリース会社が独自に勝手に 決められる」という重大なリスクがある ・・・です。  したがって、物件購入前に収支のシミュレー ションを行なおうにも「将来保証される家賃額」 が不確定過ぎて曖昧なシミュレーションしか できない・・・と言えます。  家賃額を自分でコントロールできるならまだしも、 他者がコントロールするということは、自分の 大切な資産とその運用を他者に委ねることと 同じです。  悪意あるサブリース業者／担当者だと、まった くもって自分のほうが不利益を被ることになり 面白くありません。  特に「新築時」に結んだサブリース契約は 将来的にほぼ１００％の確率で保証家賃が 値下がりする・・・と思っておいて間違い ないと思います。  また「３０年一括借り上げ」といった契約で あっても、契約書でサブリース業者から解約 することができる旨の規定があれば、契約 期間中であっても解約されることがあります  ２．逆にオーナー側からの解約はできなかった り、解約できるけどかなり時間と労力と費用を 要するなどといった面倒さがあります。   ３．加えて、入居者が退去した時のリフォーム 費用もサブリース会社の言うがままにされて、 相場よりも高額なリフォーム費用がとられたり、 行なう必要のないリフォームをされて無意味な 出費が嵩んだりする恐れもあります。   私がこれまでサブリース物件の購入を見送っ てきたのは、こうした３つのリスク（悪条件）を 鑑みてのことです。  ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ これらサブリースの落とし穴／罠を十分理解 しないで契約したオーナーがトラブルに遭う ケースが目立ってきたことから、国土交通省 と金融庁と消費者庁が連携して昨年の１０月 にサブリース契約に関する注意点をまとめた 資料を公表しています。  ３つの省庁が連携して何かをする（出す）・・・ というのは大変珍しいことだと思いますが、 それだけ「サブリース契約はリスクが大きい」 と思ったほうが当たりだと思います。  不動産投資はあくまでも事業であって、 事業であるがゆえに必ず利益を得られ続け るわけではないことを、サブリースを検討して いる人は再確認することが大切だと思います。  不動産投資とは（物件購入を）契約した瞬間 に、自分が（消費者ではなく）事業者になる シロモノです。  賃貸経営事業者としての意識を持つことが 重要です。  私は、シミュレーションをしっかりと行ない、 それでも利益が出そうだ・・・と判断して初めて 物件の購入を決断しています。  そのため、サブリースに無闇に手を出さなく ても、他にもっと面白そうな物件がゴロゴロ あるのでサブリース物件が仮に問題ないと しても今のところは手を出すつもりはない・・・ のが現状です。   私の著書　２冊＋電子書籍１１冊（アマゾンの電子書籍読み放題に該当しています）お金の教養シリーズ　　　　　５冊組織マネジメントシリーズ　　４冊ビジネス人生論シリーズ　　　２冊http://www.amazon.co.jp/-/e/B00VUO7NIC   記事を見逃したくない人はこちらからメルマガへどうぞ！■メルマガに登録する     

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